物件の利回りとは？物件選びの重要ポイントに繋がる「利回り」徹底改名

物件選びのポイントの「利回り」とは？

不動産投資を検討するときに、必ず目にする指標の一つが「利回り」です。

利回り（りまわり）とは、投資したお金に対して、1年あたりどれくらいの利益が得られるかを示す割合（％）のことです。主に株式、債券、不動産などの投資で使われます。

利回りは、その物件がどれくらい効率よく収益を生み出すのかを示す重要な数字です。

しかし、利回りにはいくつか種類があり、数字だけを見て判断すると失敗することもあります。この記事では、不動産投資における利回りの基本と、正しい見方について解説します。

利回りは、収益が得られるかを示す割合！

不動産投資における利回りとは、冒頭でもお話ししておりますが、投資した金額に対して、1年間でどれくらいの収益が得られるかを示す割合（％）のことです。

例えば、2,000万円の物件を購入し、年間の家賃収入が100万円だった場合、

100万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 利回り5％

となります。

つまり、利回り5％とは「物件価格に対して年間5％の収益が得られる可能性がある」という意味です。

不動産投資においての利回りは、主に実周り・表面利回りの2種類の利回りが用いられます。

表面利回りとは？最もシンプルな利回りの計算方法

表面利回り（グロス利回り）は、最もシンプルな利回りの計算方法です。年間の家賃収入を物件価格で割るだけで算出されます。

ただし、この計算には次のような費用が含まれていません。

年間の賃料収入を物件価格で割ったものです。例えば、物件価格が1,000万円で年間の賃料収入が60万円の場合、表面利回りは6%となります。

そのため、実際の利益よりも高く見える傾向があります。

実周り（実質利回り）とは？

実質利回り（実質利回り・ネット利回り）は、経費を差し引いた後の実際の収益に近い利回りです。表面利回りからローンの返済額や諸経費を差し引いたものということです。

より、現実的な収益性を把握するために、実質利回りの確認は不可欠です。

例とすると、以下の通りです。

年間家賃収入：100万円
年間経費：30万円
物件価格：2,000万円

の場合、

（100万円 − 30万円） ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 実質利回り3.5％

このように、表面利回りよりも低い数値になるのが一般的です。

利回りは、物件の収益性を評価する上で重要な指標ですが、それだけで投資判断を決定するものではありません。不動産の利回りは、物件の種類やエリアによって大きく変わります。

利回りだけで物件を判断しないことがポイント

不動産投資では、利回りは重要な指標ですが、それだけで投資判断をするのは危険です。例え、利回りが高くても入居者が見つからなければ収益は発生しません。

そして利回りの高い物件は、リスクが高い場合もあります。例えば、築年数が古く、修繕費用がかさむ可能性がある物件や、入居率が低い物件は、表面利回りが高くても注意が必要です。

一般的に、安定的な投資を目的とする場合は、実質利回りを含めて総合的に判断することが重要です。

また利回り以外にも、立地条件や人口動向、空室率、将来の修繕費や管理体制など、別の箇所にも目を向けて物件を選ぶことが重要となります。

そこで今回は、利回りを上手に使った物件選びのポイントについて紹介をします。

物件選びの基本ポイントは「利回り・立地・将来性」

不動産投資の成功は、物件選びにかかっています。

リスクを最小限に抑え、安定的な収益を得るためには、単に「安いから」という理由で物件を選ぶのではなく、いくつかの重要なポイントを慎重に検討する必要があります。

本節では、物件選びにおいて特に重要な「利回り」「立地」「将来性」という3つの基本要素について、詳しく解説します。

利回りについては、前述でしっかり説明をしているので「立地」「将来性」の2つを中心的に、紹介していきます。

【立地】将来性を左右する重要な要素

物件の立地は、賃料収入や物件の価値に大きく影響します。

良好な立地は、入居者の獲得を容易にし、長期的な資産価値の維持にも貢献します。立地を選ぶ際には、以下の点を考慮しましょう。

例えば、都心部に近いエリアは賃料水準が高い傾向にありますが、物件価格も高くなる傾向があります。一方、駅徒歩10分程度のエリアは、都心部よりも物件価格が抑えられますが、賃料収入もそれほど高くはありません。

それぞれの地域の特徴を理解し、自身の投資目標やリスク許容度に合わせて選択することが大切です。

【将来性】資産価値を高める視点

不動産投資は、短期的な収益だけでなく、長期的な資産価値の向上も目指すものです。そのため、物件の将来性を見極めることも非常に重要です。

不動産投資は、ある程度の時間軸を前提とした投資です。

将来的には、築年数が経過し、物件の価値が下落する可能性もあります。そのため、将来性を見極める際には、長期的な視点を持つことが重要です。

過去のデータだけでなく、将来の社会情勢や経済動向なども考慮に入れることで、より確実な投資判断が可能になります。

不動産投資は【プラン立て】が重要

不動産投資を行う上で、物件選びのプロセス（プラン立て）が重要になります。

これらのステップを踏むことで、より的確な物件選びが可能になります。

不動産投資は、適切な物件を選び、長期的に管理することで、安定的な資産形成に繋がる可能性があります。上記のポイントを参考に、慎重な物件選びを行いましょう。

またこれは、不動産投資をする上での基本となります。これだけで選ぶのではなく、他のポイントも含めて、物件を選ぶことで確かな成果が出ます。

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利回りの理解は経験と共に深まる！

不動産投資における利回りは、物件の収益性を判断するための基本的な指標です。

しかし、表面利回りと実質利回りの違いを理解し、経費やリスクも含めて総合的に判断することが重要です。もちろん、他にも色々な要素を取り入れて、不動産選びを行うことも大切です。

とはいえ、物件選びでは、利回りの高さだけに注目するのではなく、立地や需要なども含めて長期的な視点で検討することが、不動産投資で成功するためのポイントと言えるでしょう。

また不動産の利回りについては、実際に投資を行うことで経験と共に理解を深めることができます。今の段階でもイマイチよくわからないと思っていても、結果的に実際に投資をスタートしたら「想像以上に簡単だった」という声もあります。